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2017-06-07 06:38:09编辑:段干藉人气:



异化:一个发展中国家的房价高得离谱,其房价收入比远远高过发达国家;买房不是为了居住,而是为了投机赚钱;一方死扛不降价、大量房屋空置,一方望屋兴叹、蜗居租房…… 常识:一个家庭工作3~6年就可以买一套房,如果出租,30~50年就可以收回成本;房屋不能十室九空,90%应有人住;房屋的资产总值不能太大,应在GDP的2倍以内…… 中国房价高,房价收入比高过西方发达国家中国房价涨,世界性的金融危机也打压不下其疯涨的势头u乐娱乐平台手机版犹如一个怪胎,越长越大,越来越诡异,并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护,完全违背了常识 疯狂的楼市,荒谬的理由 现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难,它完全背离了“居者有其屋”的基本理念,成为一个不折不扣的资本炒作的市场房价泡沫比人类有史以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大,房子已经完全异化成一种只涨不跌的资产,而不是供人居住的住宅 房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”,有关u乐娱乐平台手机版的舆论一直被开发商变相控制不管哪个城市,媒体都必须依赖房地产广告生存,所以各个媒体都有房地产版:报纸有房产版块,电视有房产频道,网络更是如此大家一起吆喝房价万年涨,什么城市化、刚需、通胀、人民币升值,被吹得天花乱坠 那么,我们来看看刚需是什么刚需,这是一个缺乏经济学常识的概念,在传统经济学上根本就没这个名词经济学家易宪容认为,即使在房价很高时,也有一些消费者进入市场,但这并不能改变楼市的根本性质,“刚性需求”是房地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念他解释道,居民的住房需求不是“刚性”的,而是有条件的,它取决于住房市场的价格水平以及居民对这种价格水平的支付能力如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的 还有一种观念,GDP涨房价就要涨这更是糊弄人房价只对应城市居民的实际购买力,与其他任何经济数据都不对应,所有违背城市居民购买力的房价,必然会导致经济大萧条更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果,可信度值得怀疑种种违背常识的谬论在u乐娱乐平台手机版极为盛行,何故就因为开发商几乎控制了媒体 u乐娱乐平台手机版的税制也存在很大的问题中国这么大,人口13亿,而住宅的税收主要集中在交易环节,在持有环节没有税收这样产生的导向就是鼓励市场进行交易,更直接地说,就是鼓励投机行为当初实行这种税制和开发体制,主要是借鉴香港模式,但是香港只是一个城市,英国当时管理也只有100年,实行这种税制情有可原;但是中国这么大,一旦房地产投机猖獗,就无法收场所以,未来一定要对住宅持有环节课以重税 这两种原因导致整个市场把房子不当住宅,而当作家庭的主要资产一步一步放大了的泡沫,现在已经开始破灭后果,无疑是严重的 有关房地产的四个基本常识 衡量一个城市的住宅价格,有四个指标,这四个指标是关于房价的基本常识 一个是房价收入比,也是住房价格与城市居民家庭年收入之比按照国际惯例,目前比较通行的说法是,房价收入比在3~6倍为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%但是在我国很多城市,房价收入比已超过10乃至20房价收入比这个指标非常重要,它关系到中国经济的健康运行其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费有效健康地运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭 第二个是租售比租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资这种投资还有价值吗而且,有的三四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场,却无限炒高房价这是很可笑的事 第三,空置率空置率的国际标准是6%~10%而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上,有的城市部分地区甚至超过了50%住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能过剩房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都不可避免 第四,住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到GDP的3.6倍,甚至4倍日本东京房地产泡沫破灭时,住宅总值仅为GDP的3.1倍 还有人说,房地产拉动消费、拉动就业,这是一个误区房价泡沫只会蚕食大部分企业的利润,影响绝大多数中小企业甚至大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业 回归之一:土地出让金服务于民 一个城市的土地出让金,多少比例用于社会保障性住房的建设,住建部没有制定统一的标准,这是我国土地制度最大的一个缺陷,也是住房困境的主要原因目前,这个标准由各个地方城市自行订立,向住建部备案即可,这就造成地方政府在认识上严重分歧,也是导致政府保障性住房严重短缺而商品住房严重过剩的主要原因 广东省前几年土地出让金根本就没有标准,2011年在土地出让金急剧减少后,才制定一个标准,将土地出让金的20%用于社会保障性住房建设这个标准低于国际标准的30%,低于新加坡的50%一般国际标准是50%,最高的达到90%,比方说西班牙 中国各大城市土地出让金比例与中国住房制度建设关系重大一方面,土地出让金已成为很多地方政府财政收入的主要来源,地方政府大量挤占土地出让金推高GDP谋求政绩,而不愿拿出更多的土地出让金用于保障性住房建设;另一方面,利益集团主张取消政府保障性住房,全部实行住宅商品化,以谋求更大利益结合我国实际,土地出让金的50%应该用于当年的保障性住房建设,应该由全国人大立法,各大城市严格执行,这样才能真正保障民生居住问题 回归常识,那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅,特别是保障性住房,以改善和满足人们的居住需求城市市政工程和公益设施,应该由地方政府财政支出,而不是从土地出让金中获取,挤占保障性住房的建设资金 在保障性住房上也问题多多首先,涵盖的群体存在诸多争议很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准,我国大部分城市实行以户籍人口为标准,更有甚者,只为公务员解决住宅问题,其他群体一概实行商品住宅;其次是保障性住房的户型问题很多城市公租房只有一种户型,保障性住房的主流户型应该分为两种,一种是90平方米两房,一种是120平方米三房两房适于刚刚成家立业的年轻家庭,三房适于长期居住于一个城市、三代同居的家庭 利益集团强调住宅商品化,是无视居住权的行为,必然会引起社会混乱,更会引发社会的严重不公,这是我们这十年诱发高房价的重要原因 回归之二:实行土地金融差别化政策 我们目前的土地金融政策存在巨大的系统性风险,泡沫破灭几乎难以避免其主要原因就是金融政策完全鼓励投机,而不是真正为民生服务1980年,深圳开始出现我国第一批商品房,当时深圳对住宅和商业物业、工业物业进行了严格区分,这符合当时深圳的特殊情况,但是现在应改变这一切 比方说,在住宅上,当时实行三成首付利率七折的优惠政策,住宅年限实行70年产权制度,这样便于刺激购买,更有利于解决绝大多数工薪阶层的居住问题,是一种积极行为;对商业物业实行的是40~50年的土地使用权制度,在金融上实行的是五成首付政策,利率不予优惠;工业用地放得更开,深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租 后来其他很多城市模仿深圳,但是对高级公寓、酒店式物业、产权式商铺、旅游地产等商业性物业全部采用住宅式金融,一下放大了房地产的金融杠杆效应,鼓励了投机炒作在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证,后来又允许将土地使用权用于抵押向银行贷款这是一种空手套白狼的行为,用的都是银行的贷款在上世纪沿海房地产泡沫破灭时,海南发展银行被迫破产,一个主要原因就是,在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品,土地价格一下降,银行坏账就大量产生,最后只得关闭 所以,土地金融政策应该有所区别,住宅的归住宅,继续实行三成首付和利率优惠政策,只限于第一套房;而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应,不得采取首付几成的方式,才能阻止投机行为,也才能够遏制开发商打擦边球的行为 因此,我们回归常识,那就是三成首付只能适用于首套居民住宅,房贷利率应该和国际接轨,其他房地产开发贷款必须按时足量地缴纳 回归之三:远离投机 在中国各大城市买房子有四种形态: 第一种形态是,绝大多数人买房子为了自住,他们是有真实购房需求的群体他们自己赚钱交首付,三成或者五成,然后依靠每月收入交月供,所以月供和房价之间应有个合理的比例如果房价过高,绝大多数人就会感到不堪重负 第二种形态是,一部分有一定财富的人买房为了出租用一个首付款做杠杆,在银行融来一倍的资金,然后将整套房子出租2006年以前,这种买房形态绝大多数是买商铺,只能做五成按揭后来开发商开发出投资性小户型公寓,国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付,投资人在银行的杠杆效应是5倍,从商铺1倍放大到住宅3至5倍,是开发商钻了金融政策的空子就这样,开发商一步一步把u乐娱乐平台手机版变成了一个赌场 第三种形态是,买房子是为了卖出去赚取差价,这叫投机他们仅支付二成或者三成首付,利用银行贷款购房,然后伙同媒体和开发商一起,炒买炒卖哄抬房价,牟取暴利 第四种形态更加荒谬,交很少首付款买来房子后,找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格,转手倒卖,从银行套取大量的资金上海的姚康达,买了一套 200万元的房子,评估成2600万元,只用200多万元在不到半年的时间赚了银行将近2000万,还有什么比这个更赚钱这种买房形态,叫做“庞氏骗局”这就是房价成倍上涨的主要原因 住宅市场的常识是,而且只能是,改善和满足人们的居住环境,而不是用来投机炒作只有遏制疯狂的投机炒作行为,房地产市场才有公平可言,才能做到“居者有其屋”否则,房地产泡沫破灭,将危及整个金融体系, 
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